reit还是reits reits和reit？

目前在国内，不管是经营权类REITs还是产权类REITs，主要采用“现金流折现法”对基础设施项目在发行时点的价值进行评估。现金流折现法的计算逻辑在于，将基础设施项目未来预期能产生的运营现金流量以合适的折现率贴现到现值，再减去基础设施运营商应负担的运营与管理费用以及风险成本。

1. REIT和REITs的区别

REIT（Real Estate Investment Trust）是指房地产信托投资基金，而REITs则是REIT的复数形式。REITs通过发行股份或受益凭证来汇集资金，由专门的基金托管机构进行托管，并委托专门的投资机构进行投资管理。REITs以房地产作为主要投资对象，并将投资收益以股息的形式向投资者分配。

REIT和REITs的区别主要体现在交易结构组织形式上。美国的REITs多采用公司制的模式，以股权方式在资本市场公开上市融资和交易，投资者可以直接购买和交易REITs的股票。而在国内，REITs主要以基金形式存在，并由托管机构托管管理，投资者可以通过购买基金的份额来参与投资。REIT和REITs的区别主要体现在交易结构和组织形式上。

2. 产权类REITs和经营权类REITs的区别

按照取得基础设施项目的资产性质的不同，国内已上市的公募REITs可以划分为产权类REITs和经营权类REITs两大类。

产权类REITs主要是特许经营权，即购买基础设施项目的使用权，而不包括物业所有权。投资者通过购买产权类REITs的份额，相当于购买了特许经营权的所有权，可以享受基础设施项目所产生的经营利润。产权类REITs的投资回报主要来自基础设施项目的运营利润、特许使用费等。

经营权类REITs则主要是购买基础设施项目的产权，即包括基础设施项目的所有权和使用权。投资者通过购买经营权类REITs的份额，相当于购买了基础设施项目的产权，可以享受基础设施项目所产生的经营利润和物业产权升值带来的收益。经营权类REITs的投资回报主要来自基础设施项目的运营利润和物业升值收益。

3. REITs的特点和优势

REITs作为一种房地产证券化的重要手段，具有以下特点和优势：

1. 流动性高：REITs作为金融产品，具有较高的流动性，投资者可以随时买卖REITs份额。
2. 分散风险：REITs以房地产作为投资对象，投资者通过购买REITs的份额可以间接获得多个房地产项目的收益，从而实现风险的分散。
3. 稳定收益：REITs主要通过收取房地产租金收入、抵押利息或来自出售房地产的收益来实现投资回报，具有较为稳定的收益来源。
4. 透明度高：REITs作为公开发行的金融产品，受到资金监管和信息披露的监管，具有较高的透明度，投资者可以通过相关信息了解REITs的投资情况。

4. REITs在我国的发展

作为一种新兴的投资工具，REITs在我国的发展处于起步阶段。目前，我国已推出了一批产权类REITs产品，并将其作为资本市场改革的重要一环来推动房地产资产证券化。未来，随着政策的推进和市场的发展，REITs有望在我国获得更大的发展空间，并为投资者提供更多多样化和稳定的投资选择。

REIT和REITs虽然名称略有差异，但本质上是相同的，都是房地产信托投资基金的缩写。REITs作为金融产品，具有良好的流动性和分散风险的特点，对投资者来说是一种稳定收益的投资选择。随着我国资本市场的改革和政策的推进，REITs有望在未来获得更好的发展。